Während man in Deutschland im Schnitt gerade einmal auf 3% Brutto-Rendite kommt, stehen für clevere Investoren in den USA Tür und Tor offen.
Ist das Investment in US-Immobilien überhaupt lukrativ, sicher und von Deutschland aus steuerbar?
Hier eine kleine Übersicht, was für ein Immobilien-Investment in den USA spricht & was dagegen:
Nachteile:
– Sprachbarriere?
– Standard-Kaufvertrag hat 64 Seiten?
– USD-Investment?
– schwierig, eine eigene Due Diligence vor Ort zu machen?
– fehlendes Wissen über geeignete Standorte?
– fehlendes Wissen über die Rechtslage/Steuern, Vermietung?
– Fremdfinanzierung für „Ausländer“ so gut, wie unmöglich?
– fehlende oder mangelnde Kontakte?
– vielleicht höhere Nebenkosten als in D/CH?
– hohe Immobilien-Steuern (Tax Liens)?
Vorteile:
– Sprachbarriere: Viele Deutsche/Schweizer Immobilien-Investoren/Makler leben in den USA und können für die eigenen Ziele angesprochen werden
– Standard-Kaufvertrag hat 64 Seiten: Ist zum Schutz des Käufers und Verkäufers, also positiv
– USD-Investment: Diversifikation! Der USD-Betrag kann auch über die eigene Hausbank abgesichert werden.
– eigene Due Diligence: Die wenigsten Investoren haben die Erfahrung eines Real Estate Agents, welcher anders als in D/CH über eine 3-jährige Grundausbildung verfügen muss.
Da diese von den Käufern bezahlt werden, kann dieser diesen Job erledigen
– fehlendes Wissen über Standorte: Alle Zahlen über Bevölkerungswachstum, Arbeitslosigkeit, ethnische Bevölkerungsschichten etc. sind öffentlich zugänglich.
Statistiken verschiedener Kennzahlen helfen, gute Standorte zu analysieren
– fehlendes Wissen über Rechtslage:
– Eigentumsrechte stehen in den USA an 1. Stelle, Vermieter/Immobilien-Inhaber haben sehr hohe Rechte in den USA
– nichtzahlende Mieter können innerhalb eines Monats rausgeschmissen werden
– keine Diskriminierung der Vermieter. Sie können Rauchern oder Nichtrauchern die Vermietung anbieten.
– hohe Sicherheit auch bei Nichtbezahlung der Immobiliensteuern (Tilgungsfristen je nach Bundesstaat bis 5 Jahre)
– keine Bankfinanzierung: Damit erspart man sich viel Ärger mit den Banken. Die Immobilienkosten sind derart niedrig, dass gut situierte Investoren gar kein Fremdkapital benötigen.
Bsp. während man in Deutschland für 300.000 € gerade mal ein „Häuschen“/Wohnung kauft, erhält ein US-Immoblien-Investor hierfür 3-4 Immobilien.
– höhere Nebenkosten? Nein! Sowohl in D als auch in der CH belaufen sich die Kosten für Hausverwaltung zwischen 10 % bis 15 % der Mieteinnahmen. Wer als Investor das Haus nicht privat kauft (Asset Protection), sondern über eine eigene GmbH, so liegen die Kosten in den USA ca. bei einem 1/3, während D/CH in dem Bereich das 3fache zu zahlen haben.
– hohe Immobilien-Steuern? Ja, unbedingt. Dass ist wirklich im Verhältnis zu D/CH sehr hoch. Für eine Immobilie bei durchschnittlich 1´000 USD/Immobilie (je nach Standort). Das zahlt man aber in D/CH auch und man kann – anders als in D/CH in diese Asset-Klasse (Tax Liens) auch investieren und staatlich garantierte 2-stellige Renditen erzielen.
Last-but-not-least: In den USA gibt es hohes Kauf-/Miet-Ratio. Dh. viele Amerikaner bezahlen für die Miete (im Verhältnis zum Kaufpreis eine hohe Miete. Mietfaktoren von 6-10 sind Standard, während man in D/CH sich mit Mietfaktoren von 20+ zufrieden gibt und somit BRUTTORENDITEN
VON 14 %+ erzielen können.
Die Entwicklung der Häuserpreise in den letzten knapp 40 Jahren lag in den USA bei 4,2 % p.a. und in einigen Ballungszentren bis zu 6 % (zusätzlich zum hohen Miet-Cashflow).
Schreibe einen Kommentar